[특집]수년 전부터 수도권을 중심으로 지역주택조합(이하 ‘주택조합’)이 내 집 마련의 대안으로 주목받고 있다. 일반 분양에 비해 상대적으로 저렴한 분담금과 초기 투자 비용이 장점으로 부각되면서, 많은 무주택 실수요자들이 주택조합 사업에 관심을 갖고 있다. 

하지만 사업 구조의 복잡성과 다양한 리스크를 충분히 이해하지 못한 채 가입할 경우, 오히려 막대한 경제적 손실과 장기간의 법적 분쟁에 휘말릴 수 있어 각별한 주의가 필요하여 가입 전 반드시 확인해야 할 5가지 핵심 사항은 이렇다. 

① ‘스스로 짓는 집’… 모든 책임은 조합원에게

주택조합은 조합원들이 스스로 조합을 구성해 토지를 매입하고 주택을 건설한 뒤 분양까지 주도하는 사업 방식이다. 일반 분양처럼 시행사나 건설사가 모든 과정을 책임지는 구조와는 다르다.

따라서 조합원은 단순한 수분양자가 아니라, 사업의 직접적인 주체로서 모든 책임을 함께 져야 한다. 이로 인해 ▲사업 추진 지연 ▲토지 확보 실패 ▲인허가 미비 ▲조합 내부 분쟁 등의 문제가 발생할 경우, 그 부담은 고스란히 조합원에게 돌아간다.

② ‘조합원 모집 신고 수리’는 사업 안정성을 보장하지 않는다

일부 조합은 “조합원 모집 신고 수리 완료”라는 문구로 사업이 이미 확정된 것처럼 홍보하기도 한다. 그러나 이는 행정 절차상의 승인일 뿐, 사업의 안정성과는 무관하다.

토지 확보율, 인허가 진행 상황, 시공사 선정 여부 등 핵심 요소들이 충족되지 않은 상태에서 사업이 무산되거나 지연되는 사례는 빈번하다. 특히, 토지 100% 확보 전까지는 사업 중단 가능성이 항상 존재한다.

③ 사업비 증가 및 추가 분담금 발생 가능성 상존

주택조합 사업은 ▲토지 가격 상승 ▲자재비 인상 ▲인허가 지연 등의 외부 요인에 매우 민감하다. 이로 인해 당초 계획보다 훨씬 많은 추가 분담금이 발생할 수 있으며, 이를 부담하지 못하면 조합원 자격 박탈이나 법적 분쟁으로 이어질 수 있다.

④ 광고보다 중요한 것은 ‘실제 사업 진행 상황’ 확인

조합 가입 전에는 반드시 ▲토지 확보율 ▲시공사 계약 여부 ▲인허가 단계 ▲추가 분담금 가능성 등을 객관적인 자료로 확인해야 한다. 조합이 공개하는 사업계획서, 정관, 토지 계약서 등은 전문가와 함께 꼼꼼히 검토하는 것이 바람직하다. 광고나 설명회만 믿고 섣불리 가입해서는 안 된다.

⑤ 실패 사례도 적지 않아… 신중한 결정 필수

실제로 여러 지역에서 주택조합 사업이 무산되거나 수년째 지연되고 있으며, 조합원들이 정신적·경제적 고통을 호소하는 사례가 잇따르고 있다. 일부 조합은 내부 갈등, 운영진 비리, 조합장 횡령 등으로 인해 법적 다툼이 수년간 지속되는 경우도 있다.

부동산 전문 변호사 A씨는 다음과 같이 조언한다.

“지역주택조합은 매력적인 구조이지만, 불확실성과 리스크가 크기 때문에 반드시 법률적 검토가 필요하다. 특히 토지 확보 여부와 인허가 진행 상황은 핵심적으로 확인해야 한다.”라고 조언한다.

지역주택조합은 일반 분양과 전혀 다른 방식의 주택 공급 모델로 ‘저렴한 분양가’라는 장점에만 주목하다가는 되돌릴 수 없는 피해를 입을 수 있다. 조합 가입은 철저한 정보 확인과 전문가 상담을 거친 후에 결정해야 한다.  “내 집 마련”이 “평생의 후회”가 되지 않도록 가입전 신중을 기하여 재산 손실과 마음의 상처를 받지 않아야 겠다.